{"id":201776,"date":"2026-08-03T10:00:00","date_gmt":"2026-08-03T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/vellumfinance.com\/sin-categoria\/plusvalia-francia-inmuebles-acciones\/"},"modified":"2026-08-03T10:00:00","modified_gmt":"2026-08-03T08:00:00","slug":"plusvalia-francia-inmuebles-acciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vellumfinance.com\/es\/perspectivas-educacion\/plusvalia-francia-inmuebles-acciones\/","title":{"rendered":"Plusval\u00eda sobre inmuebles y t\u00edtulos franceses: plazos, reducciones y trampas de no residentes"},"content":{"rendered":"

Una conversaci\u00f3n de plusval\u00eda Francia inmuebles acciones<\/strong> que usa un solo tipo para un piso parisino y un bloque de t\u00edtulos de explotaci\u00f3n ya est\u00e1 equivocada. Las plusval\u00edas inmobiliarias y las plusval\u00edas de cesi\u00f3n de t\u00edtulos son textos distintos, con relojes distintos, bases de grav\u00e1menes sociales distintas y trampas de no residente distintas. Las familias que importan el folklore antiguo del PEA a una cesi\u00f3n de t\u00edtulos, o que creen que una exenci\u00f3n inmobiliaria a 22 a\u00f1os tambi\u00e9n mat\u00f3 los grav\u00e1menes sociales, mezclan reg\u00edmenes que la administraci\u00f3n sigue publicando en dos fichas.<\/p>\n

Estas l\u00edneas son informaci\u00f3n general, con fin pedag\u00f3gico. No constituyen un c\u00e1lculo, un mandato ni un consejo fiscal personalizado. La ganancia, las exenciones y un eventual cr\u00e9dito de convenio dependen del activo, del periodo de tenencia, de la residencia del cedente, y de un asesor capaz de leer la declaraci\u00f3n a la luz de las fichas oficiales vigentes el d\u00eda de la venta.<\/p>\n

Vellum Finance act\u00faa como multi-family office solo de honorarios. La secuencia \u00fatil es: identificar el activo (muros, participaciones de una sociedad de predominio inmobiliario, o t\u00edtulos de una sociedad operativa), identificar al cedente (residente franc\u00e9s o no), luego abrir la ficha oficial correspondiente. No empezar por un eslogan \u00fanico \u00ablas plusval\u00edas en Francia son el 30%\u00bb. Ese eslogan ya lleva dos reg\u00edmenes de retraso.<\/p>\n

Plusval\u00eda Francia inmuebles acciones: dos p\u00e1ginas oficiales, no una<\/h2>\n

Para particulares que venden un inmueble franc\u00e9s, la ficha de p\u00fablico es la ficha service-public F10864 sobre plusval\u00eda inmobiliaria<\/a>. Tras exenciones y reducciones por periodo de tenencia, el tipo de impuesto sobre la renta publicado sobre la ganancia inmobiliaria restante es el 19%. Los grav\u00e1menes sociales se aplican sobre su propia base; F10864 publica ese tipo al 17,2%. Un recargo del 2% al 6% puede a\u00f1adirse cuando la plusval\u00eda inmobiliaria imponible supera 50.000 \u20ac, seg\u00fan una escala publicada. El notario suele retener el impuesto en la escritura en una venta de inmueble en directo.<\/p>\n

Para particulares que venden valores mobiliarios, la ficha gemela es la ficha service-public F21618 sobre plusval\u00edas de valores mobiliarios<\/a>. El camino por defecto de un residente franc\u00e9s es el pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique: 12,8% de impuesto sobre la renta m\u00e1s los grav\u00e1menes sociales tal como esa ficha los publica, con una opci\u00f3n global por el bar\u00e8me progresivo sobre las rentas concernidas del a\u00f1o. Esas dos p\u00e1ginas son el mapa. Los comentarios BOFiP<\/a> y los art\u00edculos del CGI debajo (150 U y siguientes para inmuebles, 150-0 A y siguientes para t\u00edtulos) son el texto. Mezclar el mapa es pagar el impuesto equivocado, o peor, presentar el formulario equivocado.<\/p>\n

Inmuebles: dos relojes, porque los grav\u00e1menes sociales duran m\u00e1s<\/h2>\n

No hay reducci\u00f3n por periodo de tenencia sobre una ganancia inmobiliaria en los cinco primeros a\u00f1os llenos. A partir del sexto a\u00f1o, F10864 publica dos escalas paralelas. Para el impuesto sobre la renta, la reducci\u00f3n es del 6% por a\u00f1o del 6.\u00ba al 21.\u00ba, luego 4% el 22.\u00ba a\u00f1o, lo que alcanza una exenci\u00f3n total de impuesto sobre la renta a los 22 a\u00f1os. Para los grav\u00e1menes sociales, la reducci\u00f3n es del 1,65% por a\u00f1o del 6.\u00ba al 21.\u00ba, 1,6% el 22.\u00ba, luego 9% por a\u00f1o m\u00e1s all\u00e1 del 22.\u00ba, lo que solo alcanza una exenci\u00f3n total de grav\u00e1menes sociales a los 30 a\u00f1os. Esa es la frase que las familias comprimen y luego se equivocan. A los 22 a\u00f1os, el 19% puede haberse extinguido mientras el 17,2% sigue debido sobre una base reducida. A los 30 a\u00f1os, ambos relojes han terminado.<\/p>\n

Los dos relojes explican por qu\u00e9 una venta \u00abllevamos 22 a\u00f1os, as\u00ed que estamos libres\u00bb en el a\u00f1o 23 puede seguir produciendo un cheque de grav\u00e1menes sociales. Tambi\u00e9n explican por qu\u00e9 adelantar una venta un a\u00f1o alrededor de esos umbrales es un hecho que modelar, no una impresi\u00f3n. Esta nota no inventa un ejemplo de hogar. Las escalas est\u00e1n en F10864. El formulario 2048-IMM del notario las sigue.<\/p>\n

Vivienda habitual y las dem\u00e1s exenciones<\/h3>\n

La venta de la vivienda habitual del cedente est\u00e1 exenta de esta plusval\u00eda inmobiliaria, sin esperar 22 a\u00f1os, cuando se cumplen las condiciones legales. Existen otras exenciones (primera cesi\u00f3n de una vivienda distinta de la habitual en casos definidos, ciertas ventas a arrendadores sociales, ventas a precio modesto, expropiaci\u00f3n en casos definidos). Cada una es condicional. Ninguna es un \u00ablas familias no pagan\u00bb general. Una segunda vivienda, un pied-\u00e0-terre, un piso de SCI familiar que no es la vivienda habitual del cedente, y un inmueble detenido v\u00eda una sociedad cuyas participaciones se ceden, sientan en otras casillas. La exenci\u00f3n que se aplica a muros vendidos a nombre propio no viaja autom\u00e1ticamente a una cesi\u00f3n de participaciones de SCI.<\/p>\n

Cesi\u00f3n de t\u00edtulos: PFU, bar\u00e8me y reducciones hist\u00f3ricas por duraci\u00f3n<\/h2>\n

Para un particular residente franc\u00e9s que cede t\u00edtulos, el defecto es el PFU: 12,8% de impuesto sobre la renta m\u00e1s grav\u00e1menes sociales. El cedente puede optar por el bar\u00e8me progresivo, de forma global para las rentas y plusval\u00edas de capital del a\u00f1o concernidas, no l\u00ednea a l\u00ednea. Esa opci\u00f3n a\u00fan puede tener sentido all\u00ed donde sobreviven reducciones hist\u00f3ricas por periodo de tenencia. Esas reducciones no son la escala inmobiliaria, y no son una regla PEA.<\/p>\n

Cuando el cedente opta por el bar\u00e8me, y cuando los t\u00edtulos se adquirieron o suscribieron antes del 1 de enero de 2018, una reducci\u00f3n de impuesto sobre la renta por periodo de tenencia a\u00fan puede aplicarse bajo el r\u00e9gimen hist\u00f3rico del art\u00edculo 150-0 D: los pelda\u00f1os publicados de derecho com\u00fan son 50% despu\u00e9s de dos a\u00f1os y 65% despu\u00e9s de ocho a\u00f1os, con una escala reforzada para ciertos t\u00edtulos de PYME (incluido un pelda\u00f1o del 85% a los ocho a\u00f1os en los casos que el texto a\u00fan reconoce). Los grav\u00e1menes sociales siguen debidos sobre la ganancia antes de esa reducci\u00f3n de impuesto sobre la renta. Los t\u00edtulos adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 no reciben esas reducciones por duraci\u00f3n, aunque el cedente opte por el bar\u00e8me. Las familias que aplican un recorte del 65% a una suscripci\u00f3n de 2020 mezclan un r\u00e9gimen viejo en un lote nuevo. Ese es el error que esta nota est\u00e1 escrita para detener.<\/p>\n

PFU frente a bar\u00e8me es una opci\u00f3n de a\u00f1o entero. Una familia que opta por el bar\u00e8me para recoger una reducci\u00f3n del 65% sobre un lote anterior a 2018 tambi\u00e9n opta por el bar\u00e8me sobre las dem\u00e1s rentas concernidas del a\u00f1o.<\/p>\n

No mezclar viejas reglas PEA en una cesi\u00f3n de t\u00edtulos<\/h2>\n

Un PEA es un envoltorio. Tras el plazo legal de cinco a\u00f1os, las ganancias de un PEA conforme siguen las reglas de salida del PEA, no el c\u00e1lculo ordinario PFU del art\u00edculo 150-0 A, y no la escala inmobiliaria de 22 a\u00f1os. Un retiro demasiado pronto, un techo PEA roto o t\u00edtulos inelegibles son accidentes PEA. No son \u00abuna cesi\u00f3n de t\u00edtulos con reducci\u00f3n por duraci\u00f3n\u00bb. A la inversa, t\u00edtulos detenidos en una cuenta de valores ordinaria no se vuelven exentos PEA porque la familia los haya tenido cinco a\u00f1os. Cinco a\u00f1os es un reloj PEA. Dos \/ ocho a\u00f1os son los relojes de reducci\u00f3n hist\u00f3rica al bar\u00e8me para lotes anteriores a 2018. Veintid\u00f3s \/ treinta a\u00f1os son los relojes inmobiliarios. Tres relojes. Tres casillas. Los relatos de inspecci\u00f3n empiezan cuando una familia usa un reloj en otra casilla.<\/p>\n

Acciones gratuitas, BSPCE y participaciones de carried interest tienen sus propios textos. No son \u00abacciones cotizadas con una reducci\u00f3n del 50%\u00bb. Ponerlas en la misma columna de hoja de c\u00e1lculo que un lote de acciones cotizadas es c\u00f3mo nace un expediente de management package por accidente.<\/p>\n

Las trampas del no residente<\/h2>\n

La residencia es el primer hecho. Un cedente residente fiscal franc\u00e9s est\u00e1 en el mundo F10864 \/ F21618 descrito arriba. Un cedente que no lo es no debe suponer una salida silenciosa. Para el inmueble franc\u00e9s, los no residentes siguen en un sistema franc\u00e9s de plusval\u00eda inmobiliaria: retenci\u00f3n en la escritura, las mismas reducciones por periodo de tenencia en principio, y cuestiones de grav\u00e1menes sociales o equivalentes que se han movido en el tiempo y que a\u00fan exigen la ficha y el convenio vigentes el d\u00eda de la venta. Un no residente que vende una vivienda francesa que nunca fue su vivienda habitual en el sentido del texto no recibe la exenci\u00f3n por nostalgia.<\/p>\n

Para t\u00edtulos de una sociedad francesa que no es de predominio inmobiliario, el derecho interno puede eximir a muchos cedentes no residentes, con reserva de convenios, salvo cuando se cumple el test de participaci\u00f3n sustancial. El art\u00edculo 244 bis B del CGI sigue describiendo un gravamen sobre ciertas cesiones de participaciones sustanciales por no residentes (el umbral interno habitual es derechos a m\u00e1s del 25% de los beneficios en alg\u00fan momento de los cinco a\u00f1os anteriores, contando a la familia), y un camino mucho m\u00e1s duro cuando el cedente est\u00e1 en un Estado no cooperativo. Los convenios pueden reasignar el derecho a imponer. Para t\u00edtulos de una sociedad de predominio inmobiliario, la cesi\u00f3n puede ser arrastrada hacia el mundo de la plusval\u00eda inmobiliaria aunque el objeto jur\u00eddico sean participaciones. Esa es una de las trampas: vender participaciones de SCI y descubrir que hacienda sigue en F10864.<\/p>\n

El exit tax es una tercera trampa, no un cuarto tipo. Un hogar que dej\u00f3 Francia puede tener ya una fotograf\u00eda 167 bis del CGI sobre plusval\u00edas latentes de t\u00edtulos. Vender m\u00e1s tarde es regularizar esa fotograf\u00eda, no una cesi\u00f3n de no residente gratuita. No comprimir exit tax, 244 bis B y F21618 en una sola celda.<\/p>\n

Qu\u00e9 debe inventariar un family office antes de la escritura<\/h2>\n

Nombrar el activo en t\u00e9rminos jur\u00eddicos: parcela, participaciones de SCI, acciones de una SA operativa, lote PEA, lote PEA-PME, o paquete salarial. Nombrar la fecha y el precio de adquisici\u00f3n, con los gastos que el texto permite a\u00f1adir. Nombrar la residencia fiscal del cedente el d\u00eda de la venta, y los a\u00f1os anteriores si un test de participaci\u00f3n sustancial o de exit tax mira la historia. Para inmuebles, hacer girar los dos relojes de reducci\u00f3n. Para lotes de t\u00edtulos anteriores a 2018, decidir PFU frente a bar\u00e8me con el resto de las rentas de capital del a\u00f1o, no de forma aislada. Para sociedades, probar el predominio inmobiliario antes de decidir en qu\u00e9 p\u00e1gina se est\u00e1.<\/p>\n

Luego leer F10864 o F21618, no un blog de 2017. El inventario IFI 2026<\/a> comparte el mapa inmobiliario pero responde a otro impuesto. Una venta que liquida un cheque de plusval\u00eda puede seguir dejando muros en el IFI el 1 de enero siguiente si la familia a\u00fan los posee. El modelo de los servicios de Vellum Finance<\/a> es una coordinaci\u00f3n solo de honorarios para que el expediente de venta, el expediente IFI y el expediente sucesorio 2026<\/a> no usen tres descripciones incompatibles de la misma sociedad.<\/p>\n

Siguen dominando los mismos tres olvidos: tomar la exenci\u00f3n de impuesto sobre la renta a 22 a\u00f1os como si los grav\u00e1menes sociales hubieran muerto, aplicar una reducci\u00f3n de t\u00edtulos anterior a 2018 a un lote posterior a 2017 o a un PEA, y tratar una cesi\u00f3n de t\u00edtulos de no residente como autom\u00e1ticamente libre de impuesto franc\u00e9s cuando la sociedad es francesa, de predominio inmobiliario, o una participaci\u00f3n sustancial.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n

Plusval\u00eda Francia inmuebles acciones son dos sistemas. El inmueble usa F10864: 19% de impuesto sobre la renta, 17,2% de grav\u00e1menes sociales, reducciones que terminan a los 22 a\u00f1os para el impuesto sobre la renta y a los 30 para los grav\u00e1menes sociales, m\u00e1s la exenci\u00f3n de vivienda habitual cuando de verdad se aplica. Las cesiones de t\u00edtulos usan F21618: PFU al 12,8% de impuesto sobre la renta m\u00e1s grav\u00e1menes sociales, o el bar\u00e8me, con reducciones hist\u00f3ricas por duraci\u00f3n solo para t\u00edtulos anteriores a 2018 bajo esa opci\u00f3n, y sin tomar prestados los relojes PEA. Los no residentes siguen expuestos a plusval\u00edas inmobiliarias francesas, a grav\u00e1menes sobre participaciones sustanciales y a sociedades de predominio inmobiliario. Leer las p\u00e1ginas oficiales, guardar los tres relojes en tres casillas, y dejar que los hechos y el consejo hagan la aritm\u00e9tica.<\/p>\n

Discreci\u00f3n. Estabilidad. Prosperidad.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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