IFI у 2026 році: що досі вважається оподатковуваним багатством і що родини систематично пропускають

Для домогосподарства, яке є податковим резидентом Франції, IFI Франція 2026 фіксується станом на 1 січня. Impôt sur la fortune immobilière не є податком на глобальний статок. Це податок на чисте оподатковуване непрофесійне нерухоме майно. Сімейні офіси, які досі ведуть одну таблицю так, ніби старий ISF ніколи не скасовували, змішують грошові кошти, біржові портфелі та операційні частки, а потім з’ясовують, що для цього збору має значення лише рядок нерухомості.

Цей матеріал є загальною інформацією з освітньою метою. Це не мандат, не декларація і не персональна податкова порада. Оподатковуваність, оцінки та будь-які звільнення залежать від фактів домогосподарства та від консультанта, який може прочитати досьє крізь Code général des impôts і чинну доктрину BOFiP.

Vellum Finance працює як multi-family office виключно за гонораром. Корисне питання 2026 року: що досі вважається оподатковуваною нерухомістю на 1 січня, після боргів, які закон справді дозволяє відняти, і після знижки 30%, якщо вона застосовується. Родини, які пропускають цей інвентар, або завищують податок, рахуючи активи, яких IFI не сягає, або занижують його, забуваючи іноземні квартири, наскрізний аналіз холдингів і права на кшталт узуфрукту.

Що IFI Франція 2026 досі оподатковує 1 січня

Офіційний огляд для фізичних осіб розміщено на сторінці service-public про IFI. Простою мовою, податок і надалі охоплює забудовану й незабудовану нерухомість, речові права (зокрема узуфрукт і суміжні розщеплення права), а також частки в товариствах тією мірою, якою ці товариства володіють нерухомими активами. Для домогосподарства-резидента Франції французька цегла і іноземна цегла входять до однієї карти.

Не менш важливо те, чого IFI не оподатковує, бо саме тут сімейні таблиці помиляються. Грошові кошти, біржові фінансові портфелі, більшість операційного капіталу, який не є нерухомою обгорткою, і звичайні банківські депозити лежать поза базою IFI. Їхнє включення роздуває «податок на багатство», якого статут уже не визнає. Зворотна помилка так само поширена: ставитися до холдингу, SCI чи іноземної SPV так, ніби нерухомість усередині зникла.

Власні матеріали адміністрації щодо IFI на impots.gouv.fr для IFI 2026 досі починаються з тієї самої дати: 1 січня. Пізніші продажі, пізніші погашення і пізніші дарування не переписують знімок, якщо спеціальне правило цього не каже. Інвентар, датований зламом року, корисніший за живий екран статку в березні.

Поріг 1,3 мільйона євро, який родини досі читають хибно

Домогосподарство підпадає під IFI, якщо його чисте оподатковуване непрофесійне нерухоме багатство перевищує 1 300 000 € станом на 1 січня 2026 року. Це речення є вхідним тестом. Це не перша сходинка тарифу.

Щойно домогосподарство стає платником, прогресивна шкала застосовується від 800 000 €. Родини часто зливають ці дві цифри в одну й хибно висновують, що перші 1,3 мільйона просто ігноруються в розрахунку, або що чиста вартість 1,29 мільйона і 1,31 мільйона живуть в одному світі. Це не так. Нижче вхідного порога IFI немає. Вище нього шкала йде від 800 000 €, із décote у вузькій смузі одразу над порогом.

Саме тому розмова на кшталт «ми десь біля 1,3 мільйона» не є відповіддю. Досьє потребує чистого оподатковуваного числа після боргів, які можна відняти на цю дату, після знижки на основне житло, якщо вона застосовується, і після наскрізного аналізу товариств. Округлена сімейна оцінка, яка досі містить рахунок цінних паперів або досі виключає лондонську квартиру, цим числом не є.

Пряме володіння, SCI, холдинги: що досі входить

Пряме володіння є простою частиною: будинок, земля, паризька квартира, сільськогосподарські будівлі, які не є професійним майном, шале, паркомісце. Права на нерухомість також рахуються. Узуфрукт, гола власність і суміжні розщеплення розподіляються за податковими правилами, а не за сімейною історією про те, «хто насправді там живе».

Складніша частина: товариства. Частки в SCI, акції холдингу та інтереси в іноземних компаніях не виходять з IFI автоматично. Вони входять тією мірою, якою ці структури тримають нерухомі активи. Сказати «це в SCI, отже це корпоративне» або «холдинг операційний, отже цегла всередині професійна» аналізу не завершує.

Наскрізний аналіз товариств і речових прав

Look-through є дисципліною, а не гаслом. Для кожної компанії на схемі питання таке: яка частка її активів є нерухомістю, як ця нерухомість використовується і як оцінювати частки родини для IFI. Проміжні компанії, люксембурзька SOPARFI з французькою нерухомістю, британська limited з квартирою, каскадні SCI потребують тієї самої роботи. Пропустити шар тому, що він за кордоном, або тому, що бухгалтерський пакет запізнився, є однією з помилок, які цей податок досі карає.

Права можна пропустити так само. Узуфрукт, збережений батьками, право користування, обіцянка продажу, яка не завершилася до 1 січня, можуть змінити, хто що декларує. Юридичний титул на 1 січня є відправною точкою. Сімейні листи про угоду, яка «закриється в лютому», нею не є.

Борги, знижка 30% і професійні звільнення

Два механізми домінують у сімейних розмовах, і обидва вужчі за кухонні резюме. По-перше, основне житло, яким володіють напряму, має знижку 30%. «Напряму» має значення. Квартира через SCI не отримує ці 30% лише тому, що хтось там ночує. Родини, які перенесли житло в товариство з спадкових чи банківських причин, часто говорять так, ніби знижка поїхала разом із меблями. Це не так.

По-друге, борги можна відняти лише якщо вони існують на 1 січня і обґрунтовано пов’язані з оподатковуваними активами, згідно з CGI та доктриною BOFiP щодо IFI. Це фільтр. Особисті споживчі борги, змішані в колонку нерухомості, позики на купівлю активів, яких IFI не оподатковує, кругове фінансування між сімейними компаніями та поточні рахунки SCI, ніколи не оформлені як позики: це звичні провали. Погано задокументований внутрішньогруповий кредит не рятує таблиця кінця року, підготовлена для банку.

Професійна нерухомість є ще одним місцем, де гасло підміняє тест. Деяке майно, що використовується в професійній діяльності, може вийти з бази IFI, але звільнення є умовним. Це не бланк на «все, що пов’язане з бізнесом», і не на будівлю, здану в оренду компанії, яку контролює родина, без виконання статутних умов. Припускати, що вся професійна нерухомість автоматично зовні, досі є помилкою навіть у старанних досьє.

Практичний список рутинних помилок короткий і впертий: змішувати особисті борги в колонку IFI, віднімати позики, якими купували звільнені чи не-IFI активи, кругове фінансування, позики SCI без належного сліду, забувати іноземні квартири, рахувати грошові кошти й фінанси, яких IFI не оподатковує, вважати професійну нерухомість автоматично виключеною і пропускати наскрізний аналіз холдингів.

Шкала 2026, décote і стеля 75%

Тариф, опублікований для фізичних осіб на фіші service-public F138, є шкалою цього знімка. До 800 000 € ставка 0%. Від 800 001 € до 1 300 000 € це 0,50%. Від 1 300 001 € до 2 570 000 € це 0,70%. Від 2 570 001 € до 5 000 000 € це 1%. Від 5 000 001 € до 10 000 000 € це 1,25%. Понад 10 000 000 € це 1,50%.

Décote застосовується, якщо чисте оподатковуване багатство лежить між 1 300 000 € і 1 400 000 €. Знижка становить 17 500 € мінус 1,25% чистої оподатковуваної вартості. Смуга існує, щоб пом’якшити вхідний уступ. Це не загальна знижка для всіх «біля порога», і вона зникає, щойно чиста вартість виходить із цього вікна.

Окремо стаття 979 CGI передбачає стелю: IFI плюс французькі та іноземні податки на доходи порівнюються з 75% доходів попереднього року. Механіка є статутною і залежить від фактів. Ця стаття не вигадує додаткових відсотків і не дає числового прикладу домогосподарства. Для сімейного офісу суть проста: стеля є правовою межею, а не перемовинами, і цифра доходу для порівняння не є цифрою нерухомості для бази IFI.

У законі існує також зменшення за дарування за статтею 978 CGI: 75% прийнятних дарів із річним лімітом 50 000 €. Це правова риса податку, а не продукт і не привід перебудовувати філантропічний календар без поради. Текст є на Légifrance, зокрема статті 964 і 979 CGI. Його треба читати як статут, а не як кампанію.

Транскордонні резиденти та іноземна цегла

Домогосподарства-резиденти Франції включають іноземну нерухомість до бази IFI. Квартира в Лондоні, вілла в Іспанії, земля у Швейцарії чи кондомініум у Маямі не випадають тому, що акт іншою мовою або тому, що місцевий податок на багатство вже існує. Можуть виникнути питання кредиту, договору та оцінки. Зникнення активу з французької форми не може.

Ситуації нерезидентів мають інший периметр, тому резидентність є першим фактом, а не останнім. Домогосподарство, яке переїхало або вважає, що переїхало, потребує аналізу резидентності, перш ніж вирішувати, яка іноземна цегла входить і яка французька цегла лишається. Досьє IFI і спадкове досьє не є однією вправою, але вони ділять мапи. Родини, які вже розбирають правила спадкових прав за країнами у 2026 році, зазвичай виявляють, що ті самі титули, схеми компаній і розщеплення живлять обидві розмови.

Французький знімок потребує вартості, яку можна захистити, а не круглої цифри, скопійованої з іноземної декларації за іншим статутом. Якщо компанія володіє іноземною цеглою, знову постає наскрізний аналіз. Якщо позика сидить в іноземному банку, віднімання все одно має пройти французькі тести на 1 січня.

Дисципліна інвентарю для сімейних офісів

Робота, яка справді змінює результати, нудна й повторювана. Перелічити кожну нерухомість і кожне речове право, у Франції та за кордоном, станом на 1 січня 2026 року. Перелічити кожну компанію на схемі та частку її активів, що є нерухомістю. Позначити основне житло і чи ним володіють напряму. Позначити претензії професійного використання та факти, які мали б їх підтримати. Перелічити борги, що існували на цю дату, з договорами, а не з намірами.

Потім відняти лише те, що дозволяє статут. Не віднімати операційну лінію, якою фінансують спосіб життя. Не віднімати позику, якою купили портфель цінних паперів. Не віднімати кругову розписку між двома SCI, яка ніколи не була боргом перед третьою особою. Не додавати інвестиційний рахунок «для повноти». Повнота для IFI є повнотою оподатковуваної нерухомості, а не повнотою сімейного балансу.

Vellum веде цей інвентар у процесі виключно за гонораром, щоб банкінг, філантропія і спадкове планування тихо не переписували податкову базу. Як multi-family office організовує досьє, описано на сторінці послуг Vellum Finance: картографувати структури, документувати борги і відділяти те, що IFI оподатковує, від того, чого не оподатковує. Ніщо з цього не замінює того, хто готує декларацію. Це робить його запитання такими, на які можна відповісти.

З року в рік ті самі три пропуски: іноземна нерухомість, яка ніколи не потрапила до французького додатка, корпоративний шар, який трактували як непрозорий, і борг, що виглядав очевидним за столом і не витримав доктрини.

Висновок

IFI у 2026 році досі є податком на нерухомість із вхідним порогом 1 300 000 €, шкалою, що застосовується від 800 000 € після перетину цього порога, знижкою 30% для основного житла в прямому володінні, вузькою décote, стелею 75% за статтею 979 і зменшенням за дарування за статтею 978. Родини рідко помиляються в опублікованому тарифі. Вони помиляються в периметрі: наскрізний аналіз, іноземна цегла, задокументовані борги та різниця між глобальним статком і оподатковуваною нерухомою базою. Читайте офіційні сторінки, тримайте знімок на 1 січня і залиште решту фактам і консультації.

Дискретність. Стабільність. Процвітання.