Une conversation plus-value France immobilier titres qui utilise un seul taux pour un appartement parisien et un bloc de titres d’exploitation est déjà fausse. Les plus-values immobilières et les plus-values de cession de titres sont des textes différents, avec des horloges différentes, des assiettes de prélèvements sociaux différentes, et des pièges de non-résidents différents. Les familles qui importent le folklore ancien du PEA dans une cession de titres, ou qui croient qu’une exonération immobilière à 22 ans a aussi tué les prélèvements sociaux, mélangent des régimes que l’administration publie encore sur deux fiches.
Ces lignes sont une information générale, à visée pédagogique. Elles ne constituent ni un calcul, ni un mandat, ni un conseil fiscal personnalisé. Le gain, les exonérations et un éventuel crédit de convention dépendent de l’actif, de la durée de détention, de la résidence du cédant, et d’un conseil en mesure de lire la déclaration à l’aune des fiches officielles en vigueur au jour de la vente.
Vellum Finance intervient comme multi-family office exclusivement honoraires. La séquence utile est : identifier l’actif (murs, parts d’une société à prépondérance immobilière, ou titres d’une société d’exploitation), identifier le cédant (résident français ou non), puis ouvrir la fiche officielle correspondante. Ne pas commencer par un slogan unique « les plus-values en France sont à 30% ». Ce slogan a déjà deux régimes de retard.
Plus-value France immobilier titres : deux pages officielles, pas une
Pour les particuliers qui vendent un immeuble français, la fiche grand public est la fiche service-public F10864 sur la plus-value immobilière. Après exonérations et abattements pour durée de détention, le taux d’impôt sur le revenu publié sur le gain immobilier restant est 19%. Les prélèvements sociaux s’appliquent sur leur propre assiette ; F10864 publie ce taux à 17,2%. Une taxe de 2% à 6% peut s’ajouter lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €, selon un barème publié. Le notaire retient en général l’impôt à l’acte pour une vente d’immeuble en direct.
Pour les particuliers qui vendent des valeurs mobilières, la fiche jumelle est la fiche service-public F21618 sur les plus-values de valeurs mobilières. Le chemin par défaut d’un résident français est le prélèvement forfaitaire unique : 12,8% d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux tels que cette fiche les publie, avec une option globale pour le barème progressif sur les revenus concernés de l’année. Ces deux pages sont la carte. Les commentaires BOFiP et les articles du CGI en dessous (150 U et suivants pour l’immobilier, 150-0 A et suivants pour les titres) sont le texte. Mélanger la carte, c’est payer le mauvais impôt, ou pire, déposer le mauvais formulaire.
Immobilier : deux horloges, parce que les prélèvements sociaux durent plus longtemps
Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention sur un gain immobilier pendant les cinq premières années pleines. À compter de la sixième année, F10864 publie deux grilles parallèles. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année, ce qui atteint une exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année, puis 9% par an au-delà de la 22e, ce qui n’atteint une exonération totale de prélèvements sociaux qu’à 30 ans. C’est la phrase que les familles compressent puis se trompent. À 22 ans, les 19% peuvent être éteints tandis que 17,2% restent dus sur une assiette réduite. À 30 ans, les deux horloges sont finies.
Les deux horloges expliquent pourquoi une vente « nous détenons depuis 22 ans, donc nous sommes libres » en année 23 peut encore produire un chèque de prélèvements sociaux. Elles expliquent aussi pourquoi avancer une vente d’un an autour de ces seuils est un fait à modéliser, pas une impression. Cette note n’invente pas d’exemple de foyer. Les grilles sont sur F10864. Le formulaire 2048-IMM du notaire les suit.
Résidence principale et les autres exonérations
La vente de la résidence principale du cédant est exonérée de cette plus-value immobilière, sans attendre 22 ans, lorsque les conditions légales tiennent. D’autres exonérations existent (première cession d’un logement autre que la résidence principale dans des cas définis, certaines ventes à des bailleurs sociaux, ventes à prix modestes, expropriation dans des cas définis). Chacune est conditionnelle. Aucune n’est un « les familles ne paient pas » général. Une résidence secondaire, un pied-à-terre, un appartement de SCI familiale qui n’est pas la résidence principale du cédant, et un immeuble détenu via une société dont on cède les parts, siègent dans d’autres cases. L’exonération qui s’applique aux murs vendus en nom propre ne voyage pas automatiquement dans une cession de parts de SCI.
Cession de titres : PFU, barème, et abattements historiques pour durée
Pour un particulier résident français qui cède des titres, le défaut est le PFU : 12,8% d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Le cédant peut opter pour le barème progressif, globalement pour les revenus et plus-values de capitaux de l’année concernés, pas ligne à ligne. Cette option peut encore avoir un sens là où des abattements historiques pour durée de détention survivent. Ces abattements ne sont pas la grille immobilière, et ce n’est pas une règle PEA.
Lorsque le cédant opte pour le barème, et lorsque les titres ont été acquis ou souscrits avant le 1er janvier 2018, un abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention peut encore s’appliquer sous le régime historique de l’article 150-0 D : les paliers publiés de droit commun sont 50% après deux ans et 65% après huit ans, avec une grille renforcée pour certains titres de PME (y compris un palier de 85% à huit ans dans les cas que le texte reconnaît encore). Les prélèvements sociaux restent dus sur le gain avant cet abattement d’impôt sur le revenu. Les titres acquis à compter du 1er janvier 2018 ne reçoivent pas ces abattements pour durée, même si le cédant opte pour le barème. Les familles qui appliquent une coupe de 65% à une souscription de 2020 mélangent un ancien régime dans un lot nouveau. C’est l’erreur que cette note est écrite pour arrêter.
PFU contre barème est une option d’année entière. Une famille qui opte pour le barème afin de récolter un abattement de 65% sur un lot d’avant 2018 opte aussi pour le barème sur les autres revenus concernés de l’année.
Ne pas mélanger d’anciennes règles PEA dans une cession de titres
Un PEA est une enveloppe. Après le délai légal de cinq ans, les gains d’un PEA conforme suivent les règles de sortie du PEA, pas le calcul ordinaire PFU de l’article 150-0 A, et pas la grille immobilière de 22 ans. Un retrait trop tôt, un plafond PEA rompu ou des titres inéligibles sont des accidents PEA. Ce n’est pas « une cession de titres avec abattement pour durée ». Inversement, des titres détenus sur un compte-titres ordinaire ne deviennent pas exonérés PEA parce que la famille les a tenus cinq ans. Cinq ans est une horloge PEA. Deux / huit ans sont les horloges d’abattement historique au barème pour les lots d’avant 2018. Vingt-deux / trente ans sont les horloges immobilières. Trois horloges. Trois cases. Les récits de contrôle commencent lorsqu’une famille utilise une horloge dans une autre case.
Actions gratuites, BSPCE et parts de carried interest ont leurs propres textes. Ce ne sont pas « des actions cotées avec un abattement de 50% ». Les mettre dans la même colonne de tableur qu’un lot d’actions cotées, c’est faire naître un dossier de management package par accident.
Les pièges du non-résident
La résidence est le premier fait. Un cédant résident fiscal français est dans le monde F10864 / F21618 décrit plus haut. Un cédant qui ne l’est pas ne doit pas supposer une sortie silencieuse. Pour l’immobilier français, les non-résidents restent dans un système français de plus-value immobilière : retenue à l’acte, les mêmes abattements pour durée de détention en principe, et des questions de prélèvements sociaux ou d’équivalent qui ont bougé dans le temps et qui exigent encore la fiche et la convention en vigueur au jour de la vente. Un non-résident qui vend un logement français qui n’a jamais été sa résidence principale au sens du texte ne reçoit pas l’exonération par nostalgie.
Pour les titres d’une société française qui n’est pas à prépondérance immobilière, le droit interne peut exonérer beaucoup de cédants non-résidents, sous réserve des conventions, sauf lorsque le test de participation substantielle est rempli. L’article 244 bis B du CGI décrit encore un prélèvement sur certaines cessions de participations substantielles par des non-résidents (le seuil interne habituel est des droits à plus de 25% des bénéfices à un moment quelconque des cinq années précédentes, en comptant la famille), et un chemin beaucoup plus dur lorsque le cédant est dans un État non coopératif. Les conventions peuvent réallouer le droit d’imposer. Pour les titres d’une société à prépondérance immobilière, la cession peut être ramenée vers le monde de la plus-value immobilière même lorsque l’objet juridique est des parts. C’est l’un des pièges : vendre des parts de SCI et découvrir que le fisc est encore dans F10864.
L’exit tax est un troisième piège, pas un quatrième taux. Un foyer qui a quitté la France peut déjà avoir une photographie 167 bis du CGI sur des plus-values latentes de titres. Vendre plus tard, c’est régulariser cette photographie, pas une cession de non-résident gratuite. Ne pas comprimer exit tax, 244 bis B et F21618 dans une seule cellule.
Ce qu’un family office doit inventorier avant l’acte
Nommer l’actif en termes juridiques : parcelle, parts de SCI, actions d’une SA d’exploitation, lot PEA, lot PEA-PME, ou package salarié. Nommer la date et le prix d’acquisition, avec les frais que le texte permet d’ajouter. Nommer la résidence fiscale du cédant au jour de la vente, et les années précédentes si un test de participation substantielle ou d’exit tax regarde l’histoire. Pour l’immobilier, faire tourner les deux horloges d’abattement. Pour les lots de titres d’avant 2018, décider PFU contre barème avec le reste des revenus de capitaux de l’année, pas isolément. Pour les sociétés, tester la prépondérance immobilière avant de décider sur quelle page l’on est.
Puis lire F10864 ou F21618, pas un blog de 2017. L’inventaire IFI 2026 partage la carte immobilière mais répond à un autre impôt. Une vente qui solde un chèque de plus-value peut encore laisser des murs dans l’IFI au 1er janvier suivant si la famille les possède encore. Le modèle des services de Vellum Finance est une coordination exclusivement honoraires pour que le dossier de vente, le dossier IFI et le dossier de transmission 2026 n’emploient pas trois descriptions incompatibles de la même société.
Les trois mêmes oublis dominent encore : prendre l’exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans comme si les prélèvements sociaux étaient morts, appliquer un abattement de titres d’avant 2018 à un lot post-2017 ou à un PEA, et traiter une cession de titres de non-résident comme automatiquement libre d’impôt français lorsque la société est française, à prépondérance immobilière, ou une participation substantielle.
Conclusion
Plus-value France immobilier titres, ce sont deux systèmes. L’immobilier utilise F10864 : 19% d’impôt sur le revenu, 17,2% de prélèvements sociaux, des abattements qui s’achèvent à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux, plus l’exonération de résidence principale lorsqu’elle s’applique vraiment. Les cessions de titres utilisent F21618 : PFU à 12,8% d’impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux, ou le barème, avec des abattements historiques pour durée seulement pour les titres d’avant 2018 sous cette option, et sans emprunter les horloges PEA. Les non-résidents restent exposés aux plus-values immobilières françaises, aux prélèvements sur participations substantielles, et aux sociétés à prépondérance immobilière. Lire les pages officielles, garder les trois horloges dans trois cases, et laisser les faits et le conseil faire l’arithmétique.
Discrétion. Stabilité. Prospérité.
Team Vellum
A team of passionate professionals who combine their expertise to bring knowledge through Vellum Finance & Patrimoine blog articles. Each member writes about their own field of expertise, cross referencing with our colleagues own fields to ensure the highest quality of information possible in all our content.
