Розмова про плюс-value Франція нерухомість акції, яка використовує одну ставку для паризької квартири і блоку операційних титулів, уже хибна. Прирости на нерухомості й прирости від продажу акцій є різними статутами, з різними годинниками, різними базами соціальних зборів і різними пастками нерезидентів. Родини, які імпортують старий фольклор PEA в продаж акцій або вважають, що звільнення нерухомості на 22 роки також убило соціальні збори, змішують режими, які адміністрація досі публікує на двох картках.
Ці рядки є загальною інформацією з освітньою метою. Вони не є розрахунком, мандатом чи персоналізованою податковою порадою. Приріст, звільнення і можливий кредит за договором залежать від активу, строку володіння, резидентності продавця та консультанта, здатного читати декларацію за офіційними картками, чинними на день продажу.
Vellum Finance працює як multi-family office виключно за гонораром. Корисна послідовність: ідентифікувати актив (стіни, частки товариства з перевагою нерухомості або титули операційної компанії), ідентифікувати продавця (французький резидент чи ні), потім відкрити відповідну офіційну картку. Не починати з єдиного слогана «прирости капіталу у Франції становлять 30%». Цей слоган уже на два режими позаду.
Плюс-value Франція нерухомість акції: дві офіційні сторінки, не одна
Для фізичних осіб, які продають французьку нерухомість, громадянська картка: service-public F10864 про plus-value immobilière. Після звільнень і знижок за строк володіння опублікована ставка податку на доходи на решті приросту нерухомості становить 19%. Соціальні збори застосовуються на власній базі; F10864 публікує цю ставку як 17,2%. Надбавка від 2% до 6% може застосуватися, коли оподатковуваний приріст нерухомості перевищує 50 000 €, за опублікованою шкалою. Нотаріус зазвичай утримує податок на акті при прямому продажу нерухомості.
Для фізичних осіб, які продають цінні папери, парнa картка: service-public F21618 про прирости цінних паперів. Типовий шлях французького резидента: єдине фіксоване стягнення, 12,8% податку на доходи плюс соціальні збори так, як їх публікує ця картка, з глобальною опцією прогресивної шкали на відповідні доходи року. Ці дві сторінки є картою. Коментарі BOFiP і статті CGI під ними (150 U і далі для нерухомості, 150-0 A і далі для титулів) є текстом. Змішати карту: так платять неправильний податок або, гірше, подають неправильну форму.
Нерухомість: два годинники, бо соціальні збори тривають довше
Немає знижки за строк володіння на прирості нерухомості в перші п’ять повних років. З шостого року F10864 публікує дві паралельні сітки. Для податку на доходи знижка становить 6% на рік з 6-го по 21-й рік, потім 4% на 22-й рік, що дає повне звільнення від податку на доходи на 22 роки. Для соціальних зборів знижка становить 1,65% на рік з 6-го по 21-й, 1,6% на 22-й, потім 9% на рік після 22-го, що дає повне звільнення від соціальних зборів лише на 30 років. Це речення, яке родини стискають і потім помиляються. На 22 роки 19% можуть згаснути, тоді як 17,2% усе ще належать на зменшеній базі. На 30 років обидва годинники закінчені.
Два годинники пояснюють, чому продаж «ми тримаємо 22 роки, тож ми вільні» на 23-му році все ще може дати чек соціальних зборів. Вони також пояснюють, чому зрушити продаж на рік навколо цих порогів є фактом для моделі, а не враженням. Ця нотатка не вигадує приклад домогосподарства. Сітки є на F10864. Форма 2048-IMM нотаріуса їх дотримується.
Основне житло та інші звільнення
Продаж основного житла продавця звільнений від цього приросту нерухомості, без очікування 22 років, коли статутні умови виконуються. Існують інші звільнення (перший продаж житла, що не є основним, у визначених випадках, певні продажі соціальним орендодавцям, продажі за скромною ціною, експропріація у визначених випадках). Кожне умовне. Жодне не є загальним «родини не платять». Друге житло, pied-à-terre, квартира сімейної SCI, що не є основним житлом продавця, і нерухомість через компанію, частки якої продають, сидять в інших клітинках. Звільнення, що застосовується до стін, проданих на власне ім’я, не їде автоматично в продаж часток SCI.
Продаж акцій: PFU, barème та історичні знижки за строк
Для французького резидента-фізособи, що продає акції, типово PFU: 12,8% податку на доходи плюс соціальні збори. Продавець може обрати прогресивну шкалу глобально для відповідних капітальних доходів і приростів року, не рядок за рядком. Ця опція все ще може мати сенс там, де виживають історичні знижки за строк володіння. Ці знижки не є сіткою нерухомості і не є правилом PEA.
Коли продавець обирає шкалу, і коли титули придбані або підписані до 1 січня 2018 року, знижка податку на доходи за строк володіння все ще може застосовуватися за історичним режимом 150-0 D: опубліковані звичайні щаблі 50% після двох років і 65% після восьми років, із посиленою сіткою для певних титулів МСП (включно зі щаблем 85% на восьми роках у випадках, які текст ще визнає). Соціальні збори лишаються на прирості до цієї знижки податку на доходи. Титули, придбані з 1 січня 2018 року, не отримують цих знижок за строк, навіть якщо продавець обирає шкалу. Родини, які застосовують стрижку 65% до підписки 2020 року, змішують старий режим у новий лот. Це помилка, яку ця нотатка написана зупинити.
PFU проти barème є опцією цілого року. Родина, яка обирає шкалу, щоб зібрати знижку 65% на лоті до 2018 року, також обирає шкалу для інших відповідних доходів року. Для важеля в холдингу, який продаватимуть, досьє обмеження відсотків є ще однією сторінкою; див. живу нотатку про обмеження відсотків ATAD для холдингів у 2026 році.
Не змішувати старі правила PEA в продаж акцій
PEA є обгорткою. Після статутних п’яти років прирости всередині відповідного PEA йдуть правилам виходу PEA, не звичайному розрахунку PFU 150-0 A і не сітці нерухомості на 22 роки. Надто раннє зняття, зламана стеля PEA або неприйнятні титули є аваріями PEA. Це не «продаж акцій зі знижкою за строк». Навпаки, акції на звичайному рахунку цінних паперів не стають звільненими як PEA тому, що родина тримала їх п’ять років. П’ять років є годинником PEA. Два / вісім років є історичними годинниками знижки за шкалою для лотів до 2018 року. Двадцять два / тридцять років є годинниками нерухомості. Три годинники. Три клітинки. Історії перевірок починаються, коли родина використовує один годинник в іншій клітинці.
Безкоштовні акції, BSPCE і паї carried interest мають власні статути. Це не «котирувані акції зі знижкою 50%». Класти їх у той самий стовпчик таблиці, що й лот біржових акцій: так випадково народжується досьє management package.
Пастки нерезидента
Резидентність є першим фактом. Продавець, який є французьким податковим резидентом, перебуває у світі F10864 / F21618, описаному вище. Продавець, який ним не є, не повинен припускати тихий вихід. Для французької нерухомості нерезиденти лишаються у французькій системі приросту нерухомості: утримання на акті, ті самі знижки за строк володіння в принципі, і питання соціальних зборів або еквівалента, що змінювалися в часі і все ще потребують картки та договору, чинних на день продажу. Нерезидент, який продає французьке житло, що ніколи не було його основним житлом у сенсі статуту, не отримує звільнення з ностальгії.
Для акцій французької компанії, що не є переважно нерухомою, внутрішнє право може звільнити багатьох продавців-нерезидентів, з застереженням договорів, окрім випадків, коли виконано тест суттєвої участі. Стаття 244 bis B CGI досі описує збір на певні продажі суттєвих участей нерезидентами (звичний внутрішній поріг: права на понад 25% прибутків у будь-який момент попередніх п’яти років, рахуючи родину), і набагато жорсткіший шлях, коли продавець у некооперативній державі. Договори можуть перерозподілити право оподатковувати. Вони не роблять цього тому, що банкір сказав «нерезиденти ніколи не платять у Франції». Для акцій компанії з перевагою нерухомості продаж можуть потягнути назад до світу приросту нерухомості, навіть коли юридичний об’єкт є частками. Це одна з пасток: продати «частки» SCI або компанії з перевагою нерухомості й виявити, що нотаріус або податкова все ще в логіці F10864.
Exit tax є третьою пасткою, не четвертою ставкою. Домогосподарство, яке залишило Францію, може вже мати знімок 167 bis CGI на латентних приростах акцій. Продати пізніше означає регуляризувати цей знімок, а не безкоштовний продаж нерезидента. Не стискати exit tax, 244 bis B і F21618 в одну клітинку.
Що family office має інвентаризувати перед актом
Назвати актив юридичними словами: ділянка, частки SCI, акції операційної SA, лот PEA, лот PEA-PME або пакет працівника. Назвати дату й ціну придбання, з витратами, які статут дозволяє додати. Назвати податкову резидентність продавця на день продажу і в попередні роки, якщо тест суттєвої участі або exit tax дивиться на історію. Для нерухомості прокрутити обидва годинники знижок. Для лотів акцій до 2018 року вирішити PFU проти barème з рештою капітальних доходів року, не ізольовано. Для компаній перевірити перевагу нерухомості, перш ніж вирішити, на якій сторінці ви перебуваєте.
Потім читати F10864 або F21618, не блог 2017 року. Інвентар IFI 2026 ділить карту нерухомості, але відповідає на інший податок. Продаж, що закриває чек приросту, все ще може лишити стіни в IFI наступного 1 січня, якщо родина ними володіє. Модель послуг Vellum Finance є координацією виключно за гонораром, щоб досьє продажу, досьє IFI і спадкове досьє 2026 не використовували три несумісні описи тієї самої компанії.
Усе ще домінують ті самі три пропуски: брати звільнення від податку на доходи на 22 роки так, ніби соціальні збори померли; застосовувати знижку акцій до 2018 року до лоту після 2017 року або до PEA; трактувати продаж акцій нерезидентом як автоматично вільний від французького податку, коли компанія французька, з перевагою нерухомості або є суттєвою участю.
Висновок
Плюс-value Франція нерухомість акції є двома системами. Нерухомість використовує F10864: 19% податку на доходи, 17,2% соціальних зборів, знижки, що закінчуються на 22 роках для податку на доходи і на 30 для соціальних зборів, плюс звільнення основного житла, коли воно справді застосовується. Продаж акцій використовує F21618: PFU 12,8% податку на доходи плюс соціальні збори, або barème, з історичними знижками за строк лише для титулів до 2018 року за цією опцією, і без позичання годинників PEA. Нерезиденти все ще стикаються з французькими приростами нерухомості, зборами на суттєві участі та компаніями з перевагою нерухомості. Читайте офіційні сторінки, тримайте три годинники в трьох клітинках і залиште фактам і консультації арифметику.
Дискретність. Стабільність. Процвітання.
Team Vellum
A team of passionate professionals who combine their expertise to bring knowledge through Vellum Finance & Patrimoine blog articles. Each member writes about their own field of expertise, cross referencing with our colleagues own fields to ensure the highest quality of information possible in all our content.
