Las familias que poseen ladrillos italianos, títulos italianos o una sociedad italiana siguen encontrando el impuesto sustitutivo italiano registro como dos expedientes distintos, no como un apodo único. Imposta sostitutiva es la etiqueta italiana de varios gravámenes sustitutivos, incluido el impuesto sustitutivo ordinario sobre rentas financieras y, para algunos que se mudan, el impuesto a tanto alzado opcional sobre rentas extranjeras. Imposta di registro es el impuesto de registro sobre determinados actos, sobre todo transmisiones inmobiliarias. IVIE e IVAFE son gravámenes de tipo patrimonial para residentes fiscales italianos sobre activos extranjeros. Mezclar esas etiquetas es modelar una compra en Toscana con un folleto de neo-residenti.
Este artículo es información general para familias con activos italianos. No es un ruling de la Agenzia, un mandato ni un asesoramiento personalizado. Tipos, bases y opciones dependen de la residencia, del acto y de un consejo que lea las páginas de la Agenzia y el estatuto del año de la operación.
Impuesto sustitutivo italiano e imposta registro en el mismo mapa
Empiece por la residencia. Un residente fiscal italiano tributa por la renta mundial y, con arreglo a las normas, por inmuebles extranjeros y activos financieros extranjeros a través de IVIE e IVAFE, con seguimiento en el quadro RW. Un no residente tributa en Italia, por regla, por elementos de fuente italiana y por inmuebles italianos, no por una fortuna mundial. Las familias residentes francesas que conservan una villa toscana están en el segundo campo para el impuesto italiano sobre la renta y en el primero para el IFI francés, como en el inventario IFI 2026. El impuesto italiano de compra sigue siendo el registro (o el IVA) sobre la escritura. El impuesto francés sobre la fortuna sigue siendo el IFI sobre el ladrillo. No se anulan.
La Agenzia delle Entrate es el mostrador oficial. Impuesto sustitutivo financiero, IVIE, IVAFE, opción neo-residenti y registro tienen cada uno sus schede. Esta nota las cita y no inventa un «tipo familiar italiano 2026».
Impuesto sustitutivo financiero sobre rentas de fuente italiana
Para las personas físicas, Italia suele recaudar el impuesto sobre rentas de capital mediante un impuesto sustitutivo (imposta sostitutiva) en lugar del IRPEF ordinario. Intereses, muchos rendimientos de bonos y plusvalías sobre instrumentos financieros se sientan habitualmente en el 26 %, con estatutos específicos para deuda pública y para participaciones cualificadas. Las páginas de la Agenzia sobre imposición sustitutiva y rentas de capital son el lugar para confirmar la categoría del instrumento en el año. Bancos e intermediarios suelen retener. Las tenencias directas, los brókers extranjeros y las sociedades privadas no siempre. Una familia que trata «26 % sobre todo lo italiano» como un modelo completo se equivocará en el papel del Estado, en una salida cualificada, e ignorará el IRPEF sobre alquileres y sobre rentas empresariales.
Los alquileres de un inmueble italiano no son, para un particular en régimen ordinario, una historia de impuesto sustitutivo al 26 %. Es IRPEF, o una opción cedolare secca cuando ese régimen sigue abierto para el tipo de contrato. La renta societaria es IRES, no el impuesto sustitutivo personal. Los organigramas encima de sociedades operativas italianas pertenecen a un expediente societario, incluida la limitación de intereses del tipo ATAD 2026 cuando el grupo está en un Estado miembro que la aplica. El impuesto sustitutivo sobre rentas financieras no sustituye ese techo.
IVIE e IVAFE: solo del lado residente italiano
IVIE es el impuesto sobre el valor de los inmuebles situados en el extranjero. Aplica a residentes fiscales italianos, no a la villa italiana de un residente francés. La página de la Agenzia sobre base y tipo IVIE indica que desde 2024 el tipo ordinario es el 1,06 % del valor del inmueble (era el 0,76 % hasta 2023), con un tipo del 0,4 % y una deducción de 200 euros para una vivienda habitual que caería en las categorías catastrales A/1, A/8 o A/9 si estuviera en Italia. Un umbral de 200 euros puede eliminar el pago, no el seguimiento RW. Los impuestos patrimoniales extranjeros pueden acreditarse hasta el importe italiano.
IVAFE es el impuesto sobre activos financieros extranjeros. La misma familia de schede de la Agenzia indica un tipo del 2 por mil, y del 4 por mil desde 2024 para productos detenidos en jurisdicciones de régimen fiscal privilegiado identificadas por el decreto pertinente. De nuevo, es un gravamen de residente italiano. Una familia residente francesa que detenta una cuenta de valores italiana no está en IVAFE sobre esa cuenta italiana. Puede estarlo en el impuesto sustitutivo italiano sobre las rentas, y en el impuesto francés y el IFI según las reglas francesas.
El seguimiento es una tercera columna
El quadro RW es seguimiento, no un tercer impuesto patrimonial. Los residentes italianos declaran activos extranjeros incluso cuando IVIE o IVAFE son nulos. Los neo-residenti que optan válidamente por el impuesto sustitutivo sobre rentas extranjeras quedan, por regla, exentos de RW, IVIE e IVAFE sobre activos extranjeros durante la opción, con matices que la Agenzia ha señalado para ciertas participaciones cualificadas. Las familias que mezclan un folleto de mudanza con un hogar que nunca salió de Francia aplicarán las exenciones equivocadas a la persona equivocada.
Imposta di registro en las transmisiones inmobiliarias
El registro se debe sobre determinados actos, incluidas la mayoría de las compras de inmuebles italianos existentes a un vendedor privado. Las orientaciones de la Agenzia sobre el impuesto de registro, incluida la circular n.º 2 de 14 de marzo de 2025 sobre imposta di registro, y la Tarifa anexa al Testo unico del impuesto de registro siguen siendo la fuente. En la arquitectura publicada ordinaria, las transmisiones de inmuebles residenciales que califican como primera vivienda se registran al 2 %; las demás transmisiones inmobiliarias al 9 %; los terrenos agrícolas al 12 %, en general con impuestos hipotecario y catastral fijos de 50 euros cuando el registro es proporcional. Las compras a un constructor sujeto a IVA siguen el IVA (a menudo 4 %, 10 % o 22 % según el tipo de edificio) más registro, hipotecario y catastral fijos, o hipotecario y catastral proporcionales en los casos previstos. Este artículo no reescribe cada nota a pie de la Tarifa. Retiene la estructura de tres bandas que las familias encuentran de verdad ante el notaio, y las remite a la scheda de la Agenzia para el acto que tienen delante.
El régimen de primera vivienda es una condición legal (calidad del comprador, categoría catastral, plazo de traslado del hogar), no una cortesía del notaio. Un comprador no residente a veces califica, y a veces falla. Un comprador sociedad está en otra línea. El valor suele ser el valor catastral cuando la regla prezzo-valore aplica a personas físicas compradoras de inmuebles, por eso el precio de la escritura y la base fiscal pueden divergir. Las infravaloraciones que ignoran esa regla son un expediente de litigio, no un ahorro.
El impuesto sustitutivo de los neo-residenti es otro expediente
El artículo 24-bis del TUIR permite a quien transfiere su residencia fiscal a Italia optar por un impuesto sustitutivo a tanto alzado sobre las rentas de fuente extranjera, en lugar del IRPEF ordinario sobre esas rentas. Las rentas de fuente italiana siguen gravadas ordinariamente. La página de la Agenzia sobre la opción neo-residenti es la descripción oficial. Indica que el tanto alzado fue de 100.000 euros hasta el 10 de agosto de 2024, luego de 200.000 euros al año para opciones posteriores, y que la ley de presupuestos 2026 elevó el importe a 300.000 euros para quienes transfieren la residencia fiscal desde el 1 de enero de 2026, con 50.000 euros por cada familiar al que se extiende la opción (el importe anterior en esa página es de 25.000 euros para cohortes previas). La duración sigue siendo de hasta quince años, con condiciones de no residencia previa. Este artículo reporta esas cifras de la Agenzia. No las convierte en una recomendación de mudarse.
Una familia que ya tiene activos italianos y no se muda no paga el 24-bis por poseer una villa. El registro en la compra, el IMU sobre el inmueble y el IRPEF o la cedolare sobre alquileres siguen siendo el expediente inmobiliario italiano. El 24-bis solo es para quien se vuelve residente italiano y opta. Confundir esos dos impuestos sustitutivos es el error de etiquetado más caro de este capítulo.
IMU y el inventario que un family office debe guardar
El IMU es el impuesto municipal sobre inmuebles italianos. Existen exenciones de vivienda habitual con límites de categoría catastral. Los propietarios no residentes de segundas viviendas pagan IMU. La delibera del comune, no un eslogan nacional, fija el tipo dentro de las bandas legales. Un inventario de family office para activos italianos es por tanto: quién es residente fiscal dónde; la lista de inmuebles italianos con datos catastrales; la última escritura y si aplicó registro o IVA; el IMU; el régimen de los alquileres; las sociedades y cuentas italianas; si alguien es residente italiano y debe hacer correr IVIE, IVAFE y RW en el lado extranjero; si alguien ha optado por el 24-bis.
Vellum Finance no sustituye al notaio ni al commercialista. El modelo de los servicios Vellum Finance es un mapeo solo por honorarios para que el IFI francés, el registro italiano y el impuesto italiano sobre la renta no se modelen como una media europea. El entregable 2026 es un cuadro de títulos italianos, impuestos ya pagados en la transmisión y la residencia de cada titular.
Conclusión
El impuesto sustitutivo italiano y la imposta di registro son herramientas vecinas, no sinónimos. El impuesto sustitutivo financiero suele recaudar las rentas de capital a los tipos personales publicados, a menudo el 26 % para las rentas financieras ordinarias. El registro (o el IVA) recauda el impuesto de transmisión sobre inmuebles italianos, habitualmente el 2 %, el 9 % o el 12 % en las bandas principales de la Tarifa. IVIE al 1,06 % desde 2024 e IVAFE al 2 por mil (4 por mil en jurisdicciones privilegiadas listadas) son gravámenes de residente italiano sobre activos extranjeros. El tanto alzado neo-residenti es una opción para quienes se mudan, con cifras de la Agenzia que cambiaron en 2024 y de nuevo para transferencias desde 2026. Lean las schede de la Agenzia, mantengan residencia y escritura en dos líneas, y dejen que el consejo italiano aplique la Tarifa al acto que tiene delante la familia.
Discreción. Estabilidad. Prosperidad.
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