Una conversación de plusvalía Francia inmuebles acciones que usa un solo tipo para un piso parisino y un bloque de títulos de explotación ya está equivocada. Las plusvalías inmobiliarias y las plusvalías de cesión de títulos son textos distintos, con relojes distintos, bases de gravámenes sociales distintas y trampas de no residente distintas. Las familias que importan el folklore antiguo del PEA a una cesión de títulos, o que creen que una exención inmobiliaria a 22 años también mató los gravámenes sociales, mezclan regímenes que la administración sigue publicando en dos fichas.
Estas líneas son información general, con fin pedagógico. No constituyen un cálculo, un mandato ni un consejo fiscal personalizado. La ganancia, las exenciones y un eventual crédito de convenio dependen del activo, del periodo de tenencia, de la residencia del cedente, y de un asesor capaz de leer la declaración a la luz de las fichas oficiales vigentes el día de la venta.
Vellum Finance actúa como multi-family office solo de honorarios. La secuencia útil es: identificar el activo (muros, participaciones de una sociedad de predominio inmobiliario, o títulos de una sociedad operativa), identificar al cedente (residente francés o no), luego abrir la ficha oficial correspondiente. No empezar por un eslogan único «las plusvalías en Francia son el 30%». Ese eslogan ya lleva dos regímenes de retraso.
Plusvalía Francia inmuebles acciones: dos páginas oficiales, no una
Para particulares que venden un inmueble francés, la ficha de público es la ficha service-public F10864 sobre plusvalía inmobiliaria. Tras exenciones y reducciones por periodo de tenencia, el tipo de impuesto sobre la renta publicado sobre la ganancia inmobiliaria restante es el 19%. Los gravámenes sociales se aplican sobre su propia base; F10864 publica ese tipo al 17,2%. Un recargo del 2% al 6% puede añadirse cuando la plusvalía inmobiliaria imponible supera 50.000 €, según una escala publicada. El notario suele retener el impuesto en la escritura en una venta de inmueble en directo.
Para particulares que venden valores mobiliarios, la ficha gemela es la ficha service-public F21618 sobre plusvalías de valores mobiliarios. El camino por defecto de un residente francés es el prélèvement forfaitaire unique: 12,8% de impuesto sobre la renta más los gravámenes sociales tal como esa ficha los publica, con una opción global por el barème progresivo sobre las rentas concernidas del año. Esas dos páginas son el mapa. Los comentarios BOFiP y los artículos del CGI debajo (150 U y siguientes para inmuebles, 150-0 A y siguientes para títulos) son el texto. Mezclar el mapa es pagar el impuesto equivocado, o peor, presentar el formulario equivocado.
Inmuebles: dos relojes, porque los gravámenes sociales duran más
No hay reducción por periodo de tenencia sobre una ganancia inmobiliaria en los cinco primeros años llenos. A partir del sexto año, F10864 publica dos escalas paralelas. Para el impuesto sobre la renta, la reducción es del 6% por año del 6.º al 21.º, luego 4% el 22.º año, lo que alcanza una exención total de impuesto sobre la renta a los 22 años. Para los gravámenes sociales, la reducción es del 1,65% por año del 6.º al 21.º, 1,6% el 22.º, luego 9% por año más allá del 22.º, lo que solo alcanza una exención total de gravámenes sociales a los 30 años. Esa es la frase que las familias comprimen y luego se equivocan. A los 22 años, el 19% puede haberse extinguido mientras el 17,2% sigue debido sobre una base reducida. A los 30 años, ambos relojes han terminado.
Los dos relojes explican por qué una venta «llevamos 22 años, así que estamos libres» en el año 23 puede seguir produciendo un cheque de gravámenes sociales. También explican por qué adelantar una venta un año alrededor de esos umbrales es un hecho que modelar, no una impresión. Esta nota no inventa un ejemplo de hogar. Las escalas están en F10864. El formulario 2048-IMM del notario las sigue.
Vivienda habitual y las demás exenciones
La venta de la vivienda habitual del cedente está exenta de esta plusvalía inmobiliaria, sin esperar 22 años, cuando se cumplen las condiciones legales. Existen otras exenciones (primera cesión de una vivienda distinta de la habitual en casos definidos, ciertas ventas a arrendadores sociales, ventas a precio modesto, expropiación en casos definidos). Cada una es condicional. Ninguna es un «las familias no pagan» general. Una segunda vivienda, un pied-à-terre, un piso de SCI familiar que no es la vivienda habitual del cedente, y un inmueble detenido vía una sociedad cuyas participaciones se ceden, sientan en otras casillas. La exención que se aplica a muros vendidos a nombre propio no viaja automáticamente a una cesión de participaciones de SCI.
Cesión de títulos: PFU, barème y reducciones históricas por duración
Para un particular residente francés que cede títulos, el defecto es el PFU: 12,8% de impuesto sobre la renta más gravámenes sociales. El cedente puede optar por el barème progresivo, de forma global para las rentas y plusvalías de capital del año concernidas, no línea a línea. Esa opción aún puede tener sentido allí donde sobreviven reducciones históricas por periodo de tenencia. Esas reducciones no son la escala inmobiliaria, y no son una regla PEA.
Cuando el cedente opta por el barème, y cuando los títulos se adquirieron o suscribieron antes del 1 de enero de 2018, una reducción de impuesto sobre la renta por periodo de tenencia aún puede aplicarse bajo el régimen histórico del artículo 150-0 D: los peldaños publicados de derecho común son 50% después de dos años y 65% después de ocho años, con una escala reforzada para ciertos títulos de PYME (incluido un peldaño del 85% a los ocho años en los casos que el texto aún reconoce). Los gravámenes sociales siguen debidos sobre la ganancia antes de esa reducción de impuesto sobre la renta. Los títulos adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 no reciben esas reducciones por duración, aunque el cedente opte por el barème. Las familias que aplican un recorte del 65% a una suscripción de 2020 mezclan un régimen viejo en un lote nuevo. Ese es el error que esta nota está escrita para detener.
PFU frente a barème es una opción de año entero. Una familia que opta por el barème para recoger una reducción del 65% sobre un lote anterior a 2018 también opta por el barème sobre las demás rentas concernidas del año.
No mezclar viejas reglas PEA en una cesión de títulos
Un PEA es un envoltorio. Tras el plazo legal de cinco años, las ganancias de un PEA conforme siguen las reglas de salida del PEA, no el cálculo ordinario PFU del artículo 150-0 A, y no la escala inmobiliaria de 22 años. Un retiro demasiado pronto, un techo PEA roto o títulos inelegibles son accidentes PEA. No son «una cesión de títulos con reducción por duración». A la inversa, títulos detenidos en una cuenta de valores ordinaria no se vuelven exentos PEA porque la familia los haya tenido cinco años. Cinco años es un reloj PEA. Dos / ocho años son los relojes de reducción histórica al barème para lotes anteriores a 2018. Veintidós / treinta años son los relojes inmobiliarios. Tres relojes. Tres casillas. Los relatos de inspección empiezan cuando una familia usa un reloj en otra casilla.
Acciones gratuitas, BSPCE y participaciones de carried interest tienen sus propios textos. No son «acciones cotizadas con una reducción del 50%». Ponerlas en la misma columna de hoja de cálculo que un lote de acciones cotizadas es cómo nace un expediente de management package por accidente.
Las trampas del no residente
La residencia es el primer hecho. Un cedente residente fiscal francés está en el mundo F10864 / F21618 descrito arriba. Un cedente que no lo es no debe suponer una salida silenciosa. Para el inmueble francés, los no residentes siguen en un sistema francés de plusvalía inmobiliaria: retención en la escritura, las mismas reducciones por periodo de tenencia en principio, y cuestiones de gravámenes sociales o equivalentes que se han movido en el tiempo y que aún exigen la ficha y el convenio vigentes el día de la venta. Un no residente que vende una vivienda francesa que nunca fue su vivienda habitual en el sentido del texto no recibe la exención por nostalgia.
Para títulos de una sociedad francesa que no es de predominio inmobiliario, el derecho interno puede eximir a muchos cedentes no residentes, con reserva de convenios, salvo cuando se cumple el test de participación sustancial. El artículo 244 bis B del CGI sigue describiendo un gravamen sobre ciertas cesiones de participaciones sustanciales por no residentes (el umbral interno habitual es derechos a más del 25% de los beneficios en algún momento de los cinco años anteriores, contando a la familia), y un camino mucho más duro cuando el cedente está en un Estado no cooperativo. Los convenios pueden reasignar el derecho a imponer. Para títulos de una sociedad de predominio inmobiliario, la cesión puede ser arrastrada hacia el mundo de la plusvalía inmobiliaria aunque el objeto jurídico sean participaciones. Esa es una de las trampas: vender participaciones de SCI y descubrir que hacienda sigue en F10864.
El exit tax es una tercera trampa, no un cuarto tipo. Un hogar que dejó Francia puede tener ya una fotografía 167 bis del CGI sobre plusvalías latentes de títulos. Vender más tarde es regularizar esa fotografía, no una cesión de no residente gratuita. No comprimir exit tax, 244 bis B y F21618 en una sola celda.
Qué debe inventariar un family office antes de la escritura
Nombrar el activo en términos jurídicos: parcela, participaciones de SCI, acciones de una SA operativa, lote PEA, lote PEA-PME, o paquete salarial. Nombrar la fecha y el precio de adquisición, con los gastos que el texto permite añadir. Nombrar la residencia fiscal del cedente el día de la venta, y los años anteriores si un test de participación sustancial o de exit tax mira la historia. Para inmuebles, hacer girar los dos relojes de reducción. Para lotes de títulos anteriores a 2018, decidir PFU frente a barème con el resto de las rentas de capital del año, no de forma aislada. Para sociedades, probar el predominio inmobiliario antes de decidir en qué página se está.
Luego leer F10864 o F21618, no un blog de 2017. El inventario IFI 2026 comparte el mapa inmobiliario pero responde a otro impuesto. Una venta que liquida un cheque de plusvalía puede seguir dejando muros en el IFI el 1 de enero siguiente si la familia aún los posee. El modelo de los servicios de Vellum Finance es una coordinación solo de honorarios para que el expediente de venta, el expediente IFI y el expediente sucesorio 2026 no usen tres descripciones incompatibles de la misma sociedad.
Siguen dominando los mismos tres olvidos: tomar la exención de impuesto sobre la renta a 22 años como si los gravámenes sociales hubieran muerto, aplicar una reducción de títulos anterior a 2018 a un lote posterior a 2017 o a un PEA, y tratar una cesión de títulos de no residente como automáticamente libre de impuesto francés cuando la sociedad es francesa, de predominio inmobiliario, o una participación sustancial.
Conclusión
Plusvalía Francia inmuebles acciones son dos sistemas. El inmueble usa F10864: 19% de impuesto sobre la renta, 17,2% de gravámenes sociales, reducciones que terminan a los 22 años para el impuesto sobre la renta y a los 30 para los gravámenes sociales, más la exención de vivienda habitual cuando de verdad se aplica. Las cesiones de títulos usan F21618: PFU al 12,8% de impuesto sobre la renta más gravámenes sociales, o el barème, con reducciones históricas por duración solo para títulos anteriores a 2018 bajo esa opción, y sin tomar prestados los relojes PEA. Los no residentes siguen expuestos a plusvalías inmobiliarias francesas, a gravámenes sobre participaciones sustanciales y a sociedades de predominio inmobiliario. Leer las páginas oficiales, guardar los tres relojes en tres casillas, y dejar que los hechos y el consejo hagan la aritmética.
Discreción. Estabilidad. Prosperidad.
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